Bagaimana Memilih Manajemen Pemeliharaan yang Tepat

By Yuni Ayuningsih | Published On: 27 January 2023
Bagaimana Memilih Manajemen Pemeliharaan yang Tepat

Semua orang berharap untuk tetap aman dan nyaman di ruang tempat mereka tinggal, baik itu ketika mereka bekerja, di rumah atau bermain. Terlepas dari peran penting pemeliharaan gedung dalam kehidupan kita sehari-hari, banyak dari kita kurang memperhatikan pemeliharaan gedung sampai terjadi kesalahan, tentu saja. Padahal, keberhasilan manajemen bisnis dari seluruh sektor industri tergantung pada manajemen pemeliharaan yang efisien. Di pabrik, hotel, toko, restoran, dan bangunan lainnya, manajemen pemeliharaan adalah kunci untuk memaksimalkan efisiensi peralatan dan fasilitas. Jika sebelumnya kita telah membahas mengenai manajemen bangunan, artikel kali ini akan membahas lebih lanjut mengenai manajemen pemeliharaan dan pentingnya bagi sebuah gedung.


Apa itu Manajemen Pemeliharaan


Dilansir dari Valuekeep, manajemen pemeliharaan adalah proses memelihara aset dan sumber daya perusahaan dengan tujuan utama mengendalikan biaya, mengendalikan waktu, mengelola sumber daya, dan memastikan kepatuhan terhadap peraturan.


Manajemen ini mencakup pemantauan rutin terhadap pengoperasian mesin, perangkat, sistem, dan fasilitas. Untuk menghindari kejadian tak terduga dan kegagalan teknis yang mengganggu alur kerja perusahaan, manajemen pemeliharaan memungkinkan manajer mengelola semua proses sehingga semuanya berjalan sesuai rencana dan tanpa kegagalan tak terduga.


Manajemen pemeliharaan menggunakan perangkat lunak komputer cerdas, seperti MicroMain’s CMMS, untuk melacak sumber daya bisnis dengan lebih baik seperti tenaga kerja, material, dan peralatan.


Tujuan Manajemen Pemeliharaan


1. Mengontrol Biaya dan Anggaran

Tujuan pertama adalah pengendalian biaya dan penganggaran. Manajer pemeliharaan mengalokasikan anggaran yang diberikannya ke berbagai bidang sumber daya departemen untuk memastikan semuanya bekerja secara efektif. Penting untuk memasukkan dana untuk pemeliharaan terencana dan darurat atau korektif dalam anggaran.


2. Mematuhi Peraturan

Ada berbagai jenis peraturan yang harus diikuti, yang berbeda-beda di setiap industri. Organisasi di industri minyak dan gas harus mengikuti peraturan FERC dan EPA, selain peraturan OSHA. Ada banyak peraturan keamanan yang harus diikuti oleh industri makanan dan minuman, seperti yang disarankan oleh FDA. Standar kepatuhan peraturan lokal, negara bagian, dan federal harus selalu dipertimbangkan oleh tim produksi.


3. Merencanakan Pekerjaan Pemeliharaan

Manajemen pemeliharaan strategis mencakup penjadwalan pekerjaan pemeliharaan sebelumnya. Hal ini penting karena mendistribusikan waktu dan sumber daya tenaga kerja yang tepat secara efisien untuk tugas pemeliharaan preventif yang proaktif, membantu departemen pemeliharaan mengurangi frekuensi kegagalan aset utama.


4. Untuk memastikan Keselamatan Personil

Tujuan lain dari manajemen pemeliharaan adalah memastikan keselamatan semua personel, di dalam dan di luar departemen pemeliharaan. Ketika pemeliharaan dikelola dengan baik, keselamatan meningkat untuk semua orang dalam organisasi. Banyak mesin bisa berbahaya saat beroperasi secara normal, tetapi terlebih lagi saat tidak berfungsi.


5. Meminimalkan Kegagalan Peralatan dan Waktu Henti Produksi

Tim pemeliharaan berusaha untuk memaksimalkan ketersediaan peralatan, dan mereka lebih mampu melakukannya ketika pekerjaan pemeliharaan preventif dikelola dengan baik. Teknisi pemeliharaan harus dapat tetap berada di atas pemeliharaan preventif untuk menjaga agar mesin tetap beroperasi sehingga kegagalan dan gangguan produksi dapat diminimalkan. Pada saat yang sama, downtime tidak dapat dihindari sepenuhnya, sehingga ketika mesin memang membutuhkan perbaikan, harus dilakukan dengan cepat dan efisien.


6. Perpanjang Kegunaan Umur Mesin

Ketika tugas pemeliharaan didelegasikan, diprioritaskan, dan diselesaikan dengan cepat, alat berat bertahan lebih lama. Seiring waktu, rencana pemeliharaan yang baik akan meningkatkan keandalan, ketersediaan, dan kemampuan pemeliharaan. Ini dilakukan melalui pekerjaan pemeliharaan proaktif, yang dapat mencakup pemeliharaan preventif, prediktif, dan berbasis kondisi.


7. Meningkatkan Kualitas Produk

Ketika mesin dirawat dengan lebih baik, hasilnya adalah peningkatan kualitas produk dan penurunan jumlah atau produk yang perlu dibuang atau dikerjakan ulang. Peningkatan kualitas produk mengarah pada ulasan produk yang lebih baik dan pada gilirannya, pelanggan yang lebih puas dan pada gilirannya, lebih banyak penjualan.


8. Mengembangkan Kebijakan, Prosedur, dan Standar yang Ditingkatkan

Tujuan manajemen pemeliharaan yang terakhir adalah untuk terus mengembangkan dan meningkatkan kebijakan, prosedur, dan standar yang mengarah pada peralatan yang lebih terpelihara dan pengurangan biaya. Agar ini berhasil, harus ada saling pengertian antara pemeliharaan dan departemen lain untuk merencanakan, mengendalikan, dan mengarahkan kegiatan pemeliharaan.

 

Fungsi Manajemen Pemeliharaan 

Fungsi manajemen pemeliharaan adalah sebagai berikut:

  • Kebijakan, aturan, dan regulasi harus dikembangkan untuk membuat pekerjaan pemeliharaan lebih efisien dan efektif.
  • Untuk menjalankan prosedur operasi pemeliharaan yang harus dilakukan tepat waktu agar pekerjaan pemeliharaan tidak tertunda.
  • Memastikan bahwa organisasi mematuhi aturan, peraturan, dan kebijakan.
  • Untuk memastikan pemeliharaan efektif dan hemat biaya juga.
  • Memastikan bagian-bagian fasilitas bekerja dengan baik.
  • Dokumentasikan semua kegiatan pemeliharaan yang dilakukan setiap hari termasuk pengeluarannya.
  • Untuk memberikan pekerjaan pemeliharaan yang efektif, tim pemeliharaan membutuhkan inventaris.
  • Melacak aset, peralatan, dan mesin agar aman dari pencurian.
  • Untuk memastikan bahwa peralatan tidak terbengkalai dan memberikan perawatan tepat waktu.

 

Jenis Manajemen Pemeliharaan


Pemeliharaan Reaktif (RM)

Pemeliharaan reaktif (juga dikenal sebagai pemeliharaan korektif) dilakukan sebagai respons terhadap kerusakan aset. RM biasanya ditujukan untuk peralatan dengan prioritas rendah, yang tidak memengaruhi produksi atau pendapatan perusahaan.


Pemeliharaan Preventif (PM)

Pemeliharaan preventif melibatkan penjadwalan perbaikan rutin dan rutin untuk mencegah pemeliharaan yang tidak direncanakan dan downtime peralatan. Ini menargetkan peralatan dengan prioritas tinggi yang secara signifikan memengaruhi operasi bisnis dan biaya perbaikan yang tinggi.


Pemeliharaan Prediktif (PdM)

Pemeliharaan prediktif menggunakan perangkat Internet of Things (IoT) dan perangkat lunak analitik prediktif untuk menilai kondisi peralatan secara real-time dan mendeteksi tanda-tanda anomali atau kerusakan yang dapat menyebabkan kegagalan seperti yang telah ditentukan sebelumnya dalam perangkat lunak.


Industri padat aset dan energi seperti minyak, gas, listrik, dan manufaktur adalah pengadopsi awal teknologi PdM karena penerapannya dapat membantu mereka meningkatkan kinerja aset dan keselamatan di tempat kerja serta pengoptimalan konsumsi energi dengan margin yang besar.


Reliability-Centered Maintenance (RCM)

RCM berfokus pada pengoptimalan strategi pemeliharaan untuk setiap aset. Ini bertujuan untuk menemukan mode kegagalan dari waktu ke waktu dan meningkatkan keandalan dan keamanan peralatan.

 

Pengertian Manajemen Pemeliharaan untuk Gedung


Manajemen pemeliharaan gedung adalah koordinasi kegiatan pemeliharaan yang dirancang untuk memelihara, memperbaiki, dan meningkatkan bangunan dan sistem terkaitnya serta menyediakan lingkungan yang aman, layak huni, nyaman, dan fungsional dengan biaya yang efektif. Ini mencakup semua tugas yang membuat ruang “layak huni” dan memastikan bahwa sistem bangunan utama, seperti kelistrikan, pemipaan, pencegahan kebakaran, dan HVAC, bekerja secara efisien.


Manajemen pemeliharaan gedung juga mencakup struktur bangunan termasuk lantai, dinding, langit-langit, atap, dan perlengkapan. Selain itu, pemeliharaan bangunan dapat mencakup eksterior bangunan dan mencakup pengecatan, pembersihan, lansekap, dan pemeliharaan lahan.


Manajemen pemeliharaan gedung merupakan salah satu bagian terpenting, karena pemeliharaan bangunan mencakup semua pekerjaan pemeliharaan yang memastikan bangunan aman dan rapi, dan bahwa semua sistem bangunan bekerja dengan benar. Sehingga, perlu adanya departemen khusus untuk manajemen pemeliharaan dalam suatu bangunan.

 

Cara Memilih Manajemen Pemeliharaan yang Tepat


Untuk memilih manajemen pemeliharaan yang tepat, Anda harus melakukan keputusan berdasarkan beberapa pertanyaan strategi dalam memilihnya, diantaranya:

  1. Apakah total biaya kegagalan melebihi biaya pemeliharaan?
  2. Apakah setiap tugas menangani mode kegagalan tertentu?
  3. Apakah menangani kegagalan pada titik optimal?
  4. Apakah ini pilihan yang paling murah dan paling efektif untuk mode kegagalan tersebut?

Sebelum Anda menjawab setiap pertanyaan ini, lihat:

  • criticality matrix
  • historical data, termasuk preventive maintenance vs repair data
  • root-cause analysis (FMEA, FTA, 5 Whys) untuk kegagalan umum

 

Jika biaya kegagalan tidak melebihi pemeliharaan

Biaya kegagalan harus memperhitungkan kerugian dalam produksi, potensi denda dan biaya perbaikan. Jika totalnya kurang dari biaya pemeliharaan, maka itu murah dan mudah diselesaikan – pertimbangkan untuk menerapkan pemeliharaan reaktif.


Harap dicatat: faktor tak terhitung lainnya, seperti keamanan dan kepatuhan, juga harus diperhitungkan. Namun, jika aset memiliki tingkat kekritisan yang tinggi, kemungkinan besar biaya kegagalan tidak akan melebihi biaya pemeliharaan.


Jika tindakan pemeliharaan tidak mengatasi mode kegagalan tertentu


Anda mungkin terlibat dalam pemeliharaan yang berlebihan. Evaluasi kembali matriks kekritisan Anda dan putuskan apakah tindakan pemeliharaan tersebut dapat dilakukan oleh karyawan yang mengoperasikan peralatan tersebut.


Jika tidak mengatasi kegagalan pada titik optimal

Kemungkinan Anda terlibat dalam pemeliharaan berlebihan lagi. Jika ini pemeliharaan preventif, nilai ulang rencana untuk melihat apakah Anda dapat mengubah dari pemeliharaan berbasis waktu menjadi pemeliharaan berbasis penggunaan.


Pilihan lainnya, tentu saja, pemantauan kondisi atau pemeliharaan prediktif. Tapi jangan lupakan pertanyaan pertama: apakah biaya kegagalan melebihi biaya pemeliharaan? Hitung biaya, bandingkan berbagai teknik, dan buat keputusan.


Jika itu bukan pilihan yang paling hemat biaya

Jika strategi pemeliharaan mahal tetapi efektif, terutama jika menyangkut aset dengan kekritisan tinggi atau aset yang sulit diperbaiki (daya rawat rendah), pertahankan. Jika keefektifannya terbatas, pertimbangkan untuk beralih ke pemantauan kondisi (untuk aset penting) atau pemeliharaan reaktif (jika perbaikannya cepat dan tidak mahal).

Artikel
Manajemen
Operasional Bangunan

Comments (0)

1000 Karakter Tersisa

Rekomendasi Untuk Anda

Manajemen Proyek Perangkat Lunak: Definisi, Fokus Utama, dan Perannya

24 March 2024

Manajemen Proyek Perangkat Lunak: Definisi, Fokus Utama, dan Perannya

Manajemen Proyek Pendidikan: Definisi, Tahapan, dan Langkah Efektifnya

24 March 2024

Manajemen Proyek Pendidikan: Definisi, Tahapan, dan Langkah Efektifnya

Manajemen Proyek Konstruksi: Definisi, Fungsi, Tujuan, dan Tahapannya

22 March 2024

Manajemen Proyek Konstruksi: Definisi, Fungsi, Tujuan, dan Tahapannya

Manajemen Proyek IT: Definisi, Tahapan, dan Kelebihannya

21 March 2024

Manajemen Proyek IT: Definisi, Tahapan, dan Kelebihannya

Kelola Proyek, Properti, dan Aset Secara Efisien

Tingkatkan produktivitas dan efisiensi perusahaan dengan produk Tomps yang dipercaya oleh pelaku bisnis di berbagai industri di Indonesia.

Mulai Sekarang

Dapatkan Informasi Terbaru Dari Kami

Nama Lengkap
Email

icon-copyright 2024. Tomps.id by Telkom Indonesia | Tomps telah terdaftar pada: icon-copyright

Temukan Kami di

  • icon-fb
  • icon-linked
  • icon-instagram
  • icon-youtube
icon-wa